Вопросы при покупке недвижимости
Оформление договора купли-продажи
При покупке недвижимости в Чехии в обязательном порядке оформляется договор купли-продажи. Этот договор содержит:
- паспортные данные продавца и покупателя недвижимости,
- описание недвижимости,
- адрес и регистрационные данные в кадастре недвижимости,
- ссылку на источник приобретения ее продавцом (когда и как продавец получил недвижимость в собственность),
- заявление продавца об отсутствии каких бы то ни было притязаний на продаваемую недвижимость со стороны третьих лиц,
- договорную стоимость,
- форму и сроки оплаты,
- условия передачи недвижимости новому собственнику.
Подписи на договоре купли-продажи заверяются нотариусом. Договор купли-продажи после проведения сделки в кадастре недвижимости должен быть заверен штампом кадастра. Получить в кадастре недвижимости свой экземпляр можно или лично, или оформив на своего представителя нотариально заверенную доверенность. К хранению договора нужно отнестись ответственно, но если договор утерян, в кадастре можно заказать заверенную копию.
Ответственное хранение денег — Úschovna / Усховна
Наиболее распространенной и наиболее безопасной формой перевода денег от покупателя продавцу является схема ответственного хранения денег. Ответственное хранение денег при сделках с недвижимостью может осуществить по чешскому законодательству адвокат (обязательно членство в чешской палате адвокатов), нотариус или банк на основе договора ответственного хранения денег. Переводы осуществляются обычно так:
- покупатель безналичным переводом оплачивает стоимость недвижимости на специальный счет ответственного хранения, указанный в договоре.
- ответственный хранитель (адвокат, нотариус, банк) после того как деньги будут зачислены на его счет, информирует об этом продавца.
- продавец передает документы на переоформление в кадастр недвижимости.
- по мере переоформления права собственности на нового владельца, ответственному хранителю предоставляется или договор купли – продажи с отметкой кадастра о проведении сделки или выписка из кадастра недвижимости с указанием нового владельца.
- ответственный хранитель перечисляет всю сумму со счета ответственного хранения на счет продавца недвижимости.
Последовательность денежных переводов регламентируется договором ответственного хранения, который подписывают покупатель, продавец и ответственный хранитель.
Если сделка проводится с ипотечным кредитом, в договоре ответственного хранения денег детально прописывается участие банка, предоставляющего кредит.
В некоторых случаях сделка может быть проведена не по схеме ответственного хранения денег, а прямыми платежами. Это случается при покупке недвижимости от застройщика или при покупке у лица, которому покупатель доверяет, но мы рекомендуем, тем не менее, схему ответственного хранения.
Экспертиза прав собственности
Первый обязательный шаг в оформлении покупки недвижимости – экспертиза прав собственности. Задача – выяснить, кто является действительным собственником выбранной недвижимости, не заложена ли недвижимость в кредитном договоре, нет ли юридических обременений, ограничивающих права собственности и т.д. А если право собственности имеет некие ограничения, как к этому нужно относиться.
Делается экспертиза на основании свидетельства о праве собственности или, как чаще говорят, выписки из кадастра недвижимости (list vlastnictví). Чешское свидетельство разительно отличается, например, от российского. Это не документ зеленоватого цвета с водяными знаками в единственном экземпляре, который хранится собственником в надежном месте. Оно может быть предоставлено хозяином, также его получить и самостоятельно (что даже предпочтительнее). Чешское свидетельство на определенную недвижимость распечатывается из Интернета c официального сайта кадастра недвижимости (www.cuzk.cz), а официальную распечатку можно запросить анонимно в кадастре недвижимости, у любого нотариуса или адвоката, а также в отделениях информационной системы «Czech-point» (www.czechpoint.cz), которые расположены почти в каждом отделении почты и во всех районных администрациях. На официальной распечатке будет наклеена марка или будет печать. Стоимость распечатки незначительна — порядка 100 крон. Для получения выписки достаточно знать адрес недвижимости и вас не спросят для чего вам это нужно. При экспертизе нужно иметь свежую выписку (мы самостоятельно ее получаем при проведении экспертизы).
Для полной экспертизы квартиры нужно иметь выписку из кадастра недвижимости на квартиру, дом, где квартира находится и участок, на котором стоит этот дом, а также договор приобретения недвижимости ее продавцом.
Оплата налога на продажу недвижимости
Налог на продажу недвижимости в Чехии платит продавец в размере 3% ее стоимости. Базовая цена будет определена из двух источников – оценочного акта, который сделает сертифицированный оценщик и договора купли – продажи. Эти суммы, возможно, будут отличаться. Базовой ценой для налогообложения будет большая из них. Сумма оценки недвижимости оценщиком может значительно отличаться от рыночной цены – быть и выше ее и ниже.
Налог можно оплатить самостоятельно или обратиться к бухгалтеру.
Имейте в виду, что если недвижимость зарегистрирована на фирму, то, помимо налога на продажу недвижимости, возникает и необходимость учета налога на прибыль.
Налог с продажи недвижимости в Чехии не платится если недвижимость передается близкому родственнику.
Резервация недвижимости при ее приобретении
Резервация недвижимости осуществляется специальным договором резервации. Договор должен содержать: паспортные данные продавца и покупателя недвижимости, короткое описание недвижимости, обязательство продавца о временном снятии недвижимости с продажи, ее договорную стоимость, сумму залога, сроки оформления договора купли-продажи. Во время резервации на основании договора оплачивается залог. Величина залога – предмет договоренности сторон (от 50 000 крон и выше). В договоре, как правило, прописываются штрафные санкции — если сделка не состоялась по вине покупателя, залог остается в распоряжении продавца (или им уполномоченного агентства), а если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть залог и оплатить покупателю штраф в размере залога.
В некоторых случаях, когда продавец или покупатель хотели бы прописать в резервационном документе отдельные детали договора купли–продажи (например при покупке квартиры в строящемся доме), составляется договор о будущем договоре, который содержит положения договора резервации и текст будущего договора купли – продажи.
Передача недвижимости новому владельцу после переоформления права собственности
При фактической передаче недвижимости новому владельцу (обычно после фактического получения денег продавцом) составляется акт приема - передачи, который содержит дату передачи, описание состояния недвижимости, показания счетчиков (вода, тепло, электричество, газ). При подписании акта приема – передачи передаются комплекты ключей, что отображается также в акте.
Оформление сделки в кадастре недвижимости
После того как подписан договор купли-продажи, в кадастр недвижимости Чехии передается заявление на переоформление права собственности и несколько нотариально заверенных экземпляров договора купли – продажи (по числу участников сделки). Кадастр недвижимости при приеме документов присваивает сделке номер делопроизводства. По этому номеру в Интернете на сайте кадастра www.cuzk.cz можно контролировать ход прохождения сделки. Изменения вносятся, как правило, в течение месяца. После проведения сделки кадастр передает продавцу и покупателю оригиналы договора купли – продажи со штампом о регистрации.
Недвижимость в Чехии
